Pflegeobjekt Service GmbH / Kapitalanlage Pflegeimmobilie

Logo
Pflegeobjekt Service GmbH / Kapitalanlage Pflegeimmobilie
Friedrich-Ebert-Str. 107
42117 Wuppertal

Telefon:0202 / 769 156 - 20
Fax:0202 / 769 156 - 255
Email:info@pflegeobjekt.de
Internet:
Hotline: Jetzt anrufen
Kontakt aufnehmen

Ihr Anliegen

verschlüsselte Verbindung
... thumb
... thumb
... thumb
... thumb

Allgemeine Informationen

Portrait

Im Jahr 2000 war es noch einfach, sein Geld zu 5 % bis 6 % anzulegen.
Finden Sie auch, dass sich die Geldanlage in den vergangenen 20 Jahren stark verändert hat?

Heute - im Juni 2016 - erhalten Sie weniger als 0,1 % Zinsen jährlich, wenn Sie der Bundesrepublik Deutschland Ihr Geld für zehn Jahre leihen. Und das, obwohl die Risiken durch Staats- und Bankenrettungen während der Finanzkrise deutlich gestiegen sind.

Suchen Sie eine Kapitalanlage, die weiterhin eine Rendite von ca. 5 % erwirtschaftet?

Die weitestgehend unabhängig von konjunkturellen Schwankungen ist und in einen Wachstumsmarkt der nächsten Jahrzehnte investiert?

Eine Anlageform, die keinen Fonds, keine Versicherung oder andere Finanzkonstrukte als Mantel benötigt?

Dann haben wir für Sie die Lösung. Im Folgenden erläutern wir Ihnen die Geldanlage „Pflegeapartment im Wohnungseigentum", die es so bereits seit mehr als 30 Jahren in Deutschland gibt. Es hat uns durch seine Zukunftsträchtigkeit, Sicherheit und Transparenz überzeugt.

 

Weiterführende Informationen / Links

Pflegeobjekt-Konzept

„zum Vergrößern der Bilder bitte klicken"

Ein Bauträger plant mit dem zukünftigen Betreiber (z.B. Vitanas, Johanniter, AWO) über einen Zeitraum von ca. zwei Jahren den Bau eines Pflegeobjekts. Dabei werden mögliche Standorte nach Qualität, Versorgungssituation und Altersstruktur analysiert.

Das Pflegeobjekt wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in mehrere Pflegeapartments aufgeteilt, die einzeln verkauft werden. Der Betreiber wird zum Generalmieter und unterschreibt einen Mietvertrag über eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren. Während der gesamten Laufzeit kümmern sich der Betreiber und eine Verwaltungsgesellschaft um die Immobilie. Es entfallen vermietertypische Aufgaben, wie Nebenkostenabrechnung, Reperaturen und die Mietersuche.

Nach Fertigstellung des Pflegeobjekts wird dem Betreiber eine Pre-Opening-Phase gewährt. In der Regel zahlt der Betreiber in dieser Phase von sechs Monaten keine Miete, um ihm den Anlauf der Einrichtung zu erleichtern. In den meisten Fällen sind diese Kosten bereits in die Gesamtinvestition eingerechnet, sodass der Eigentümer ab dem ersten Monat der Inbetriebnahme seine Miete erhält.

Hebel der Eigenkapitalrendite durch KfW-55-Darlehen

Eines der trefendsten Zitate in der Finanzwirtschaf, ist das des Bankiers Freiherr von Bethmann:

"Die einzige Möglichkeit Vermögen aufzubauen, ist die Verschuldung in Sachwerten". Die Bedeutung des Zitats könnte sich in den kommenden Jahren insbesondere durch die globale Überschuldung entalten.

Die Aufnahme von Fremdmiteln macht in dreierlei Hinsicht Sinn:

  • Durch die niedrigen Finanzierungskonditonen lässt sich die Eigenkapitalrendite deutlich erhöhen (Hebel).
  • Zinskosten sind Werbungskosten bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie senken die anfallende Einkommenssteuer und erhöhen somit die Netorendite nach Steuern.
  • Man kann einen Kredit als eine Art Versicherung auf bestehende Geldwerte (Bargeld, klassische Lebensversicherungen etc.) betrachten. Bei Infaton werden Darlehen ebenso entwertet wie Geldwerte. Das ist auch der Kern des vorangegangenen Zitats.

  • Bei einigen Immobilien haben Sie die Möglichkeit, das KfW-55-Darlehen - mit 100.000 € zu 0,75 % Efektvzins p. a. - in Anspruch zu nehmen. Zusätzlich erhalten Sie im Rahmen der Förderung einen Tilgungszuschuss von 5.000 €. Durch diese Vorgehensweise hebeln Sie Ihre Eigenkapitalrendite je nach Eigenkapitaleinsatz bis in den zweistelligen Bereich.

    Zusätzlich senken Sie Ihre Steuerbelastung durch die Zinsen, die Sie als Werbungskosten von Ihren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung absetzen können. Eine weitere Besonderheit ist die jederzeit mögliche kostenlose Ablösung des Darlehens. Alternatv ist auch ein endfälliges Darlehen möglich

    Häufige Fragen und Antworten

    Ist die Pflegeimmobilie eine sichere Geldanlage?

    Wir gehen davon aus, dass die Weltwirtschaft mittelfristig vor einer großen und lang andauernden Rezession steht. Das Thema „Pflege" kann sich einer konjunkturellen Abhängigkeit weitestgehend entziehen. Die Rezession wird eine Folge der expansiven globalen Geldpolitik der Notenbanken sein, welche in den vergangenen Jahrzehnten betrieben wurde.

    Die Finanzkrise im Jahre 2008 kann als Vorläufer dieser Rezession bezeichnet werden, bei der Notenbanken noch die Leitzinsen stark absenken und Offenmarktgeschäfte (Aufkauf von Staatsanleihen am Sekundärmarkt) ausweiten konnten. Diese hoch wirksamen geldpolitischen Instrumente konnten einen langjährigen Abschwung nach der Finanzkrise im Jahr 2008 noch verhindern. Wie die Geschichte des Geldes immer wieder zeigt, kann eine weltweite Verschuldung, wie wir sie heute sehen, nur durch eine große Geldwertinfl ation oder eine Währungsreform abgebaut werden.

    Mit einem Sachwert, der in den nächsten Jahren ohne Zweifel gebraucht wird, stellen Sie sich sicher für die Zukunft auf. Wir sind der Meinung, dass kürzlich gebauten Pflegeobjekten zukünftig eine besondere Bedeutung zukommt. Nicht nur das hohe Alter einiger Pflegeeinrichtungen, sondern auch die Größe der Bestandsimmobilien wird den heutigen Anforderungen häufi g nicht gerecht. Nationale und internationale Investoren, die in gesamte Altenpfl egeheime investieren, setzen bei Ihren Ankaufskriterien beinahe immer eine Bettenanzahl von mindestens 80 voraus. Wie die unten angefügte Tabelle des statistischen Bundesamtes zeigt, erfüllen mehr als 70 % der bestehenden Immobilien dieses Kriterium nicht.

    Was passiert bei einer Insolvenz des Betreibers?

    Nach einer Studie von Ernst & Young sind 98,5 % der Betreiber nicht vom Risiko der Insolvenz betroffen (Quelle: Ernst & Young: Stationärer Pflegemarkt im Wandel - Gewinner und Verlierer 2020). Ernst & Young prognostiziert, dass insbesondere kleine Betreiber zu den restlichen 1,5 % gehören und Betreiber mit einer regionalen Verdichtung Marktvorteile erlangen. Selbst wenn ein Betreiber Insolvenz anmeldet, ist die Immobilie interessant für andere Betreiber.

    Zahlreiche expansiv ausgerichtete Betreiber suchen nach Übernahmemöglichkeiten, da es deutlich einfacher ist eine bestehende Einrichtung zu übernehmen. Eine Besonderheit bei Pflegeimmobilien ist zudem, dass die Bewohner und „Zahler" in der Immobilie verbleiben. Ein neuer Betreiber hat also direkte Einnahmen, aus denen er die Miete für das Objekt zahlen kann. Verlieren Sie als Investor eines Pflegeapartments Ihren Mieter durch eine Insolvenz, haben Sie im Gegensatz zu anderen Immobilienklassen also weiterhin zahlende Bewohner.

    Eine weitere Sicherheit bei Pflegeobjekten ist die staatliche Fürsorgepflicht. Die zuständige Heimaufsicht bzw. die kontrollierende Kommunal- oder Landesbehörde sorgt für einen neuen Betreiber. Dies ist ein großer Vorteil für Kapitalanleger, die in diese Form der Sozialimmobilie investieren. Investieren Sie in eine andere Immobilienklasse (Büro, Hotel, Wohnen etc.), obliegt die Mietersuche der Eigentümergemeinschaft. Auch der Betreiber profitiert bei Pflegeheimen vom Status der „Sozialimmobilie". Nach § 72 SGB XI erhalten Betreiber von Pflegeheimen einen Ausgleich durch das Sozialamt (Grundsicherung) wenn ein Bewohner nicht in der Lage ist, die Tagespflegesätze in voller Höhe zu erbringen. Das Risiko des Betreiberausfalls ist zwar das zentrale Risiko bei Pflegeobjekten, die folgenden Argumente halten dieses Risiko aber klein.

    Welche Nebenkosten fallen beim Kauf eines Pflegeapartments an?

    Sie zahlen mit dem Erwerb die Grunderwerbsteuer je nach Satz des jeweiligen Bundeslandes. Weiterhin fallen Notargebühren an, die Sie mit 1,5 % bis 2,0 % beziffern können. Wir werden vom Verkäufer vergütet, so dass für Sie keine separaten Vermittlungsgebühren anfallen.

    Wer sorgt für die Belegung der Apartments?

    Beim Pflegeapartment ist der Betreiber für die Belegung verantwortlich. Der Betreiber zahlt eine Miete für die gesamte Immobilie. Daher trägt der Eigentümer auch nicht das Risiko bei Leerstand des Apartments. Beim Betreuten Wohnen ist in der Regel der Kapitalanleger/Eigentümer für die Vermietung verantwortlich. In manchen Fällen bezieht sich der 20-jährige Mietvertrag auch auf das Betreute Wohnen. Dies ist häufig der Fall, wenn beide Wohnformen in einem Objekt angeboten werden.

    Was passiert nach der ersten Mietvertragslaufzeit von 20 bis 25 Jahren?

    Die lange Mietlaufzeit sollte zunächst einmal als Sicherheit für die Eigentümer angesehen werden. Mietverträge mit einer solchen Laufzeit werden in der Regel nur bei Hotels und Pflegeeinrichtungen geschlossen. Der deutsche Pflegeimmobilien-Bestand ist durchschnittlich 25 Jahre alt. Das bedeutet, es gibt bereits zahlreiche Immobilien, die seit 50 Jahren und länger betrieben werden.

    Die Mindestnutzungsdauer einer solchen Immobilie wird allgemein mit ca. 70 Jahren beziffert. Mit einem Alter von 20 oder 25 Jahren ist eine Immobilie - insbesondere nach heutigen Baustandards - immer noch neuwertig. Für eine Betreibergesellschaft ist es mühsam, eine neue Einrichtung zu planen und diese mit Bewohnern zu füllen. Wenn Sie sich eine prognostizierte deutsche Bevölkerungspyramide für das Jahr 2040 ansehen, werden Sie feststellen, dass der Auslauf der anfänglichen Mietzeit zeitlich nicht besser liegen könnte. Moderne Pflegeobjekte werden in den nächsten Jahren dringend gebraucht. Die demographische Entwicklung in Deutschland und der mangelnde Bestand an modernen Pflegeeinrichtungen bilden hierfür eine gute Basis.

    Wie kann ich das Pflegeapartment wieder verkaufen?

    Der Kapitalanleger ist eingetragener Eigentümer im Grundbuch mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten. Er darf das Eigentum also zu jeder Zeit veräußern. Sollten Sie Ihr Apartment einmal verkaufen wollen, übernehmen wir dies natürlich gerne für Sie. Attraktive Pflegeobjekte werden binnen weniger Wochen komplett - mit 80 bis 120 Einheiten - verkauft. Daher ist es unkompliziert, einen Käufer für ein Apartment zu finden. Häufig finden solche Geschäfte schon innerhalb der Eigentümergemeinschaft statt, wenn Eigentümer weitere Apartments übernehmen möchten. Auch der Betreiber und der Bauträger erhalten noch nach Jahren Anfragen zum Objekt, wenn Interessenten bei Ihrer Recherche darauf stoßen, dass die Eirichtung im Wohnungseigentum verkauft wurde.

    Wie werden Betreiber von Pflegeeinrichtungen überwacht (Qualitätssicherung)?

    Stationäre Heimbetreiber werden durch den Gesetzgeber in Durchführung des SGB XI und in der Praxis durch die zuständige Kommunal- oder Landesbehörde (Heimaufsicht) überwacht. Darüber hinaus sind in die Qualitätssicherung der Betreibertätigkeit der Verwalter, der Medizinische Dienst der Krankenversicherung (MDK) und das Gewerbeaufsichtsamt involviert.

    Gibt es eine Möglichkeit, das Apartment bei Bedarf selbst zu nutzen?

    Der Betreiber der Senioreneinrichtung spricht Ihnen als Eigentümer meist ein bevorzugtes Belegungsrecht aus. In diesem Fall können Sie oder Ihre Angehörigen bei eigener Pflegebedürftigkeit ein Apartment beanspruchen. In der Regel gilt die Besonderheit, dass Sie nicht nur ein Apartment in dieser Einrichtung, sondern in allen Einrichtungen des Betreibers wählen dürfen. Wir empfehlen unseren Kunden, sich nicht zu sehr auf die Nähe zum Wohnort zu konzentrieren. Andere Kriterien sind aus Sicht der Kapitalanlage deutlich wichtiger.

    Wie werden die Erträge besteuert?

    Es handelt sich bei den Erträgen um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Damit unterliegen die Einnahmen Ihrer persönlichen Einkommenssteuer. Von den Mieteinnahmen werden die AfA (Abschreibung für Abnutzung), die Verwaltergebühr und mögliche Zinskosten abgezogen. Ein Vorteil bei der Abschreibung ist, dass der Grundstücksanteil geringer ist als bei Wohnimmobilien. Die Besteuerung der Einnahmen fällt somit in der Regel deutlich günstiger aus, als bei Kapitalerträgen.

    Was kann die Pflegeobjekt Service GmbH für Sie tun?

    Wir bieten Ihnen an, Ihr Wissen und Ihr Gefühl in einem ausführlichen Gespräch zu stärken. So können Sie gut informiert auf eine Entscheidung für oder gegen diese Anlageform hinarbeiten. Wir sind ein qualifiziertes Team (Diplom-Immobilienwirtin, Diplom-Volkswirt, Diplom-Betriebswirt), das einzelne Objekte aus der jeweiligen Sicht für Sie analysiert und Ihnen eine fundierte

     


    Anzeige